不動産投資とトレード【Korosuke】

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korosukeです。

最近古くからの知人で不動産会社を経営している知り合いから、良い物件があるという話がありました。

物件としては、新宿区の某駅（人気エリア）から徒歩3分というアクセスで立地条件はかなり良く、資産価値はかなりありそうです。

まだ、業者間にも出ていないもので、たまたまその知り合いの幼なじみの実家で
親が住んでいたが亡くなったので、これを機に売ろうかと思って相談があったものです。

価格を聞いて、その地域の現在の土地の価値や周囲の賃貸価格の相場などを調べてみると、
確かに割安に購入できて、需要が見込めそうで、流動性もありイグジットもできそうです。

これを機に少し不動産投資について詳しく調べてみました。

不動産投資も株と同じ要素があり、株で言えば長期投資になると思います。

私は、デイトレのような短期売買を中心にしており、長期投資は苦手です。

というのも、将来何が起きるかは誰にもわからないので、
長く保有するということはそれだけリターンも大きいかもしれませんが、リスクも大きいからです。

私が不動産投資で気になるのは以下の３つです。

・株価との連動性

過去の日経平均と土地の価格（マンション価格）は時間差はありますが、連動しています。

日経平均が下がりだして1年～2年後に不動産価格も下がり始め、その後は相関して動いています。

つまり、今後日経平均が上昇していくなら、買った方がよいということになりますが、

不動産の場合10年、20年、と長期で考えたときに、日経平均が上がり続けるのか？という点です。

相場を経験していればわかると思いますが、10年サイクルで
1回や2回●●ショックというような大きな市場全体が大暴落する
ことがあり、右肩上がりで上がり続けるかというとやや疑問に思います。

今は世界的に金融緩和相場で上がっていますが、いつまでも続くことはなく、
テーパリングについても出始めているだけに、この金融緩和が終わった後の動きがどうなるかが不安要素です。

・需給の悪化

今新築住宅やマンションが多く作られていますが、
日本は高齢化、少子化で人口が将来的に減ってきます。

そのため、今はよいとしても10年後、20年後にこのペースでいけば
需要と供給が逆転することは容易に想定できることです。

株でも需給は最も大事な要素で、売り手と買い手がいて初めて値段が決まるものです。

板で言えば、高いところにぽつぽつと指値の売り注文が並び、

大きく下がったところにぽつぽつと指値の買い注文が並んでいて、

約定しないような状況になり、約定しないから売り注文の指値を下げていくようなイメージです。

・災害リスク

ここ最近は異常気象で過去になかったクラスの水害や土砂災害などが起きています。

これらも怖いですが、一番怖いのは地震です。

地震大国の日本である以上、これからも地震がなくなることはなく、
南海トラフでマグニチュード8～9の巨大地震が今後30年で起きる可能性は70～80％と国の調査機関から公に出ています。

もちろんそのような耐震構造になっていて、地盤がしっかりした土地なら問題ないかもしれませんが、

万が一倒壊してしまったら、株で言えば保有していた銘柄が倒産や上場廃止になってしまうことになります。

この数十年で経験したことがないことが起きたときには想定外のことが発生すると思うので、
大きなリスクであることは変わりないと思います。

これらはややネガティブな側面ばかりになってしまいましたが、
不動産で節税や低金利での住宅ローン、減税など色々得られるメリットもあります。

それらのリスクとリターンを考えて期待値としてプラスだと判断すればいいのかと思います。

それでも、不確定要素が多くわからないとしたら、
わからないものには手を出さないという投資の大原則に従うのが一番良い選択でしょう。

ということで、短期トレーダーの思考が強いため、個人的には流動性があり、
その時の状況によって身軽に動ける賃貸が自分には合っているかなと思っています。

ーKorosuke

現役システムトレーダー。売りと買いを組み合わせたデイトレード戦略に特化した独自のスタイルを確立し、安定的に利益を得ている。セミナー講師も務めており、いずれも好評。著書：暴落を上昇エネルギーに変える V字回復狙いの短期システムトレード (現代の錬金術師シリーズ)　出版社 : パンローリング

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