不動産バブルと需給の変化

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今年の日経平均は7月にバブル後最高値を更新して42000円を越える大幅上昇となりました。その後急落もありましたが、一旦半値近く戻したところでもみ合いとなっています。

ここから押し目となって再度上昇していくのか、上昇が止まりここから本格的な下落相場に入っていくのか、の重要な分岐点にきています。

今後日本では衆議院選挙があったり、アメリカでは大統領選挙が11月に行われるなど、重要なイベントが多くあり、その結果によって大きく左右されるでしょうが今の時点でその結果を予測することは難しいでしょう。

中にはそのようなイベントでどうなるかを予測して投資することでうまくっている人もいるかもしれませんが、その先に何が起きるのか、将来のことは誰にもわからないと思います。

先日とあるYoutubeで日本一家賃の安いマンションについて特集があり、ワンルームマンションで家賃が5000円から安いものでは1000円というところも出ているということでした。場所は大分県の杵築市で、現地のレポートでは人がほとんどいない中、マンションの数があまりに多く、異様な感じでしたが、なぜそうなったかというと、ここには40年前に国の構想でキヤノン、ソニー、東芝などの電機メーカーの大企業を誘致することを行っていました。

企業が進出すれば街に雇用が生まれ、市の財政も潤い、経済が回る、ということで人が集まり、その当時に工場で働く従業員向けに多くのワンルームマンションが作られ活況になっていたそうです。

しかし、リーマンショックが起きてから企業の派遣切りが始まり、工場から人が減り、さらには東芝の工場も閉鎖になるなど、一気に縮小して人がいなくなってしまい、現在のようなたくさんのマンションだけ残ったという状態になりました。

マンションを建てて、入居者がいっぱいだった時は、大企業の工場があり安定してこの先も続いていくと誰もが考えていたでしょう。さすがにリーマンショックが起きることを10年近く前から予測していた人はほぼいないでしょう。

大事なのは、何が起きるかを当てるのではなく、需給の変化を見ることだと思います。

マンションを建てたときは、住みたい人（買い手）がマンションの数（売り手）より多かったのでマンションを新たに建てたのだと思いますが、いつまでもそのような状態が続くことはなく、いずれマンションの数が増えすぎていくと、住みたい人との数が均衡するところに落ち着きます。

そのような買い手＞売り手　から　買い手＝売り手　になったところで早めに逃げておくことはできたかもしれません。

買い手＜売り手　になってきたところで、過去の買い手が多い時のイメージが強いといずれまた戻るから今は投資チャンスと考えてマンションをさらに作ってしまったかもしれません。株で言うところの逆張りでの長期投資のようなイメージです。

専門ではありませんが、不動産市場の場合はトレンドフォローは良いと思いますが、トレンドに逆らった逆張りは合わないように思います。

つまり、何が起きるかををよくするのは難しいですが、最終的には需給で決まるので、買い手、売り手の需給関係を見ておけばよい、逆に言えばそれしかできることはないかと思います。

さて、日経平均は今後何が起きるかわからないイベントを控えていますが、需給（買い残/売り残の比率）を見てみると、8月の暴落時は2.2倍でしたが、9月末時点では12.5倍となっています。つまり、暴落時からここが押し目と思って新たに買いに入った人が増えているということになります。一方で売り方は下がったところで買い戻しているので売りは減っており、それ以上に買い方が新たに買いを多く入れているため、買い残が増えて需給が悪化しています。

今買っている人は上がったところで利益確定したい＝売りたい、ということになるので、上値を重くする要因になります。

この買い残が減ってきて、需給の比率が変化してきたところは再び大きな相場の転換になる可能性が高いので、需給の変化は注意して見ておきましょう。

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